Danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo.

Danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo. Riparto delle responsabilità alla luce della sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 della Corte di Cassazione Sezione Unite.

A cura della Dott.ssa Iolanda Raffaele.

 Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 sono tornate a pronunciarsi in materia di condominio e, in particolare, sui danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare esclusivo.

Ricostruendo gli orientamenti precedenti, il Supremo Collegio ha cercato, pertanto, di definire il corretto riparto delle responsabilità.

Inizialmente le Sezione Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 2672 del 1997 avevano affermato che

“poiché il lastrico solare dell’edificio, soggetto al regime del condominio, svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite nel citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo”.

Ritenevano, dunque, che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), a causa del difetto di manutenzione, non dovesse essere collegata al disposto dell’art. 2051 c.c. e al principio generale del neminem ledere, ma direttamente alla titolarità del diritto reale e dovesse essere considerata quale conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservazione delle parti comuni poste a carico dei condomini (art. 1123, comma 1, c.c.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 c.c.).

Secondo tale sentenza, altresì, l’art. 1123, comma 1, c.c. e l’art. 1126 c.c. individuano delle obbligazioni propter rem caratterizzate dalla titolarità, poiché soggetti attivi e passivi sono i partecipanti al condominio, e dall’oggetto rappresentato dalla prestazione delle spese per conservare i beni presenti nell’edificio. Le obbligazioni reali di conservazione riguarderebbero tutti i rapporti reali relativi all’edificio e, di conseguenza, la responsabilità per inadempimento deve coprire i danni arrecati ai beni comuni che costituiscono il fabbricato. Alle riparazioni e alle costruzioni del lastrico solare sono obbligati i condomini secondo gli artt. 1123 e 1126 c.c., mentre al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante per difetto di manutenzione dovrebbero essere tenuti gli obbligati inadempimenti.

La giurisprudenza successiva, tuttavia, non si è uniformata a tale pronuncia e nelle sue decisioni (Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000) ha ricondotto la fattispecie in esame all’ambito di applicazione dell’art. 2051 c.c. e, quindi, alla responsabilità extracontrattuale.

Ha sostenuto, infatti, che il condominio di un edificio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni e dal momento che è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

La legittimazione passiva del condominio sussiste anche per quanto riguarda i danni subiti dai singoli condomini, poiché a tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie (art. 1126 c.c.) non incidono sulla legittimazione del condominio nel suo complesso e del suo amministratore, tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c. (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. n. 4596 del 2012).

Orbene, la Suprema Corte con la sentenza in epigrafe aderisce a questa qualificazione giuridica e afferma che “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo”.

Pertanto chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione del tutto specifica, che gli consente l’uso esclusivo, ma che lo costituisce anche come custode di tali parti, con una conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c.. Non si tratta, però, di una responsabilità esclusiva, perché viene in rilievo anche la posizione dell’assemblea e dell’amministratore condominiale.

In particolare le Sezioni Unite dichiarano che:

“ tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod.civ”.

Si precisa inoltre che dall’attrazione del danno da infiltrazioni nell’alveo della responsabilità civile derivano importanti conseguenze giuridiche.

Sono applicabili, infatti, in primo luogo, tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, tra cui quelle relative alla prescrizione e all’imputazione della responsabilità; l’art. 2055 c.c. dal momento che il danneggiato può agire verso il singolo condomino, pur nei limiti della quota imputabile al condominio, e l’intero articolo 2051 c.c. per i limiti della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno. Infine, il concorso di tali responsabilità, salvo prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va stabilito di regola secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usurario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Il Supremo Collegio enuncia, pertanto, il seguente principio di diritto:

“in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usurario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.