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Corte di Cassazione

Cosa si intende per casa di lusso ai fini dell'imposta di registro?

Come si fa per stabilire se una casa č di lusso ai fini dell'imposta di registro, con conseguente esclusione dai benefici per l'acquisto della prima casa? Cass. civ. sez. trib. 22 gennaio 2016 n. 1173



La Corte di Cassazione si è pronunciata in riferimento al concetto di abitabilità e alla decadenza dall'agevolazione c.d. "prima casa".

La Corte ha cassato la sentenza della commissione tributaria regionale che aveva illegittmamente escluso dal calcolo della superficie utile l'intero piano seminterrato, rispetto al quale sarebbe stato possibile escludere soltanto la cantina ed il garage.

La Cassazione ha quindi dichiarato legittima la decadenza dell'agevolazione "prima casa" contestata al contribuente  con l'avviso di liquidazione impugnato dal momento che la superficie utile complessiva dell'immobile in oggetto risultava superiore a 240 mq.

  • Qual è quindi il paramentro idoneo ai fini dell'attirbuzione del carattere "lussuoso" ad una abitazione?

L'Agenzia delle Entrate notificava al Sig. Tizio  avviso di liquidazione col quale recuperava le maggiori imposte dovute di registro, ipotecaria e catastale, con applicazione d'interessi e sanzioni, in relazione all'atto registrato, con il quale aveva acquistato ad uso di abitazione un immobile per il quale aveva beneficiato dell'agevolazione c.d. prima casa.

L'Agenzia delle Entrate riteneva essere intervenuta la decadenza del contribuente dal beneficio, in ragione del fatto che si trattava d'immobile di lusso, ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, art. 6, in quanto avente superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi, balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina).

Il contriuente impugnava l'avviso di liquidazione dinnanazi alla Cmmissione Tributaria Provinciale che rigettava il ricorso.

Il contribuente proponeva appello.

La Commissione Tributaria Regionale, in riforma dell'impugnata pronuncia, accolse l'originario ricorso del contribuente, ritenendo che nel calcolo della superficie utile non dovesse computarsi la superficie del piano seminterrato, che per la sua ridotta altezza, era privo del requisito dell'abitabilità.

L'Agenzia delle Entrate ricorreva per Cassazione. 

La decisione della Corte di Cassazione.

L'Agenzia delle Entrate censurava la sentenza impugnata per "violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1 Tariffa Parte 1 Allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 e del D.M. 2 agosto 1969, art. 6 (cui la tariffa medesima rinvia) in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3", evidenziando che la sentenza impugnata, richiamando sbrigativamente la perizia giurata di parte prodotta dal contribuente, ha illegittimamente escluso dal calcolo della superficie utile, incorrendo nella denunciata violazione di legge, l'intera superficie del piano seminterrato, dalla quale in realtà potevano legittimamente escludersi, ai sensi della normativa succitata, le sole superfici della cantina e del locale garage adibito a posto auto, avendo fatto invece riferimento al concetto, inconferente nella fattispecie, di abitabilità.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e cassa la sentenza impugnata. 

Sulla scia di altre pronunce la Corte (cfr., tra le altre, Cass. civ. sez. 5 15 novembre 2013, n. 25674; Cass. civ. sez. 5 26 ottobre 2011, n. 22279) ha affermato il principio secondo il quale "in tema di imposta di registro, per stabilire se un'abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa ai sensi dell'art. 1, Parte 1^, Nota 2 Bis della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, occorre fare riferimento alla nozione di "superficie utile complessiva" di cui al D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, art. 6, in forza del quale è irrilevante il requisito della "abitabilità" dell'immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello della "utilizzabilità" degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di un'abitazione".

Nella fattispecie in esame la CTR ha fondato sull'assenza del requisito di abitabilità, inconferente, secondo la richiamata normativa, al fine dell'attribuzione della qualità di lusso dell'immobile in oggetto, riguardo all'intero seminterrato, l'esclusione dell'intera superficie di quest'ultimo dal calcolo della superficie utile.

In tal modo non ha interpretato le norme richiamate in combinato disposto in ragione della succitata ratio dell'agevolazione prima casa, le cui previsioni, relative appunto ad agevolazione fiscale, non sono suscettibili di un'interpretazione volta ad ampliarne la sfera applicativa (cfr. anche Cass. civ. sez. 6- 5 ord. 17 giugno 2015, n. 12471; Cass. civ. sez. 5 17 gennaio 2014, n. 861).

La sentenza impugnata, che non si è attenuta al principio di diritto come innanzi riportato, cui va assicurata in questa sede continuità, va dunque cassata.

Atteso che dal calcolo della superficie utile del piano seminterrato - afferma la Cassazione -  vanno escluse le sole superfici della cantina per mq 79,38, e del locale garage, adibito a posto auto, per mq 27, dovendosi invece tener conto, secondo il disposto del D.M. 2 agosto 1969, art. 6, delle superfici del magazzino (mq 19,38), del lavatoio (mq 15,02), del wc (mq 3,47), dell'intercapedine (mq 49,22) e del cavedio (mq 40,30), la superficie del seminterrato che concorre a determinare la superficie utile dell'immobile è pari a mq 127,39.

Detta superficie, sommata a quelle, incontestate tra le parti, utili del piano terra per mq 91,36 e del primo piano per mq 68,62, conduce al calcolo del totale della superficie utile dell'immobile in mq 287,37.

Essendo pertanto la superficie utile dell'immobile, esclusi i soli elementi succitati, quali espressamente previsti dal D.M. 2 agosto 1969, art. 6, superiore a mq 240, è legittima la decadenza dall'agevolazione c.d. prima casa contestata al contribuente con l'avviso di liquidazione dallo stesso impugnato.

 

LA MASSIMA

Ai fini dell'imposta di registro, per stabilire se un'abitazione debba considerarsi di lusso, con conseguente esclusione dai benefici per l'acquisto della prima casa, è necessario fare riferimento alla nozione di "superficie utile complessiva" di cui all'art. 6 d.m. lavori pubblici 2 agosto 1969, alla luce del quale il requisito dell'"abitabilità" dell'immobile, non richiamato dalla norma in questione, deve considerarsi assolutamente irrilevante, mentre quello dell'"utilizzabilità" degli ambienti, indipendentemente dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ai fini dell'attribuzione del carattere "lussuoso" all'abitazione. Cass. civ. sez. trib. 22 gennaio 2016 n. 1173

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Lo Statuto contiene indubbiamente importanti disposizioni riguardanti gli strumenti previsti a favore del contribuente per facilitare e rendere maggiormente equilibrati i suoi rapporti con il Fisco.
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Nel campo del diritto tributario spesso si è dubitato in merito all’applicabilità del principio di buona fede, affermando che l’imposizione tributaria ha carattere vincolante e natura indisponibile, caratteristiche che sarebbero incompatibili con il suddetto principio.
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