La sentenza della  Corte di Cassazione che si annota, si pronuncia su due questioni riguardanti la mediazione.

Prima di passare all’analisi del dictum giurisdizionale richiamiamo la distinzione tra mediazione tipica e atipica.

La mediazione tipica genera un rapporto obbligatorio che trova fondamento nella clausola di atipicità ex art. 1173 c.c., e nella quale la messa in contatto delle parti, ai fini della conclusione dell’affare, avviene su iniziativa del mediatore. 

Non è registrabile, dunque, un contratto tra il mediatore e le parti o una di queste, ma lo stesso agisce motu proprio, in via del tutto autonoma ed in posizione di indipendenza ed imparzialità. 

L’attività del mediatore è in questo caso posta in essere in assenza di un apposito titolo.

Nel caso diverso in cui il mediatore fosse incaricato da una parte, o da entrambe, per la conclusione dell’affare, si avrebbe la figura della mediazione cd. atipica, o contrattuale. 

Il quadro normativo di riferimento, in tal caso, non sono gli artt. 1754 c.c. e seg. ma gli artt. 1703  e seg. c.c. che disciplinano il mandato, posto che è assente il requisito dell’indipendenza e neutralità, essenziale nella prima fattispecie, ed è rintracciabile un rapporto di mandato che fa nascere in capo al mediatore-mandatario gli obblighi specifici di questa figura contrattuale.

Il mediatore agisce quindi non di propria iniziativa ma perché incaricato. 

Recentemente la giurisprudenza di legittimità ha affrontato il diverso modo di atteggiarsi della responsabilità nelle due fattispecie di mediazione sopra rihciamate. In particolare, nel caso della mediazione atipica, la responsabilità del mediatore-mandatario sarà contrattuale verso la parte che lo ha incaricato, ed extracontrattuale verso l’altra parte che non avendo alcun rapporto con lo stesso è da considerare terza, nel caso di mdiazione tipica sarà una responsabilità da contatto sociale che segue il regime della responsabilità contrattuale.

Sono evidenti le differenze e l’incociliabilità delle due figure del mediatore-mandatario del mediatore tipico. In primo luogo in merito al diritto al compenso che nel caso di mediatore-mandatario è, in forza del vincolo contrattuale gravante, solo sul mandante, ex artt. 1709 e 1720 c.c.. mentre nel caso di mediazione atipica il diritto alla provvigione sorge, ex art. 1755 c.c., a carico di entrambe le parti. 

Ancora un ulteriore differenza è rintracciabile se si ha riguardo alla fonte del rapporto obbligatorio, da un parte il contratto di mandato, dall’altra un atto giuridico in senso stretto. 

Inquadrato l’istituto della mediazione e le sue diverse forme, torniamo alla pronuncia del Corte di Cassazione, n. 24444/2011. 

In primo luogo, i Giudici di legittimità, confermano l’orientamento del Tribunale, nel caso di specie giudice di secondo grado, in riferimento alla sospensione della prescrizione.

Infatti, in linea anche con il costante orientamento giurisprudenziale, afferma che il termine di pescrizione normalmente decorre dalla data del rogito, salvo il caso in cui vi sia stato un comportamento doloso delle parti intente a nascondere la conclusione dell’affare. Infatti, in tale ipotesi la prescrizione decorre da quando il mediatore ha avuto conoscenza dell’affare.  

L’interprete, inoltre, precisa che pur non essendovi alcun obbligo per le parti di informare il mediatore della conclusione dell’affare, nel caso di specie era rintracciabile la causa di sospensione della prescrizione, ex art. 2941, n. 8, c.c. in quanto le parti avevano, attraverso una condotta ingannatrice e fraudolenta, ingenerato nel mediatore la solida convinzione che nessun affare si era concluso.

In ultimo la Cassazione si pronuncia sulla misura della provvigione spettante al mediatore e che deve essere paramentrata al valore reale dell’affare e non al prezzo richiamato nel contratto, nel caso di non coicidenza tra il valore dichiarato e quello reale.  

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Cassazione civile  sez. III  21 novembre 2011 n. 24444

Con sentenza depositata il 17-12-2004 il Tribunale di Vicenza ha respinto l'appello proposto da B.G. avverso la sentenza del Giudice di Pace che lo aveva condannato a pagare in favore di C.R. la somma di L 3.700.000 quale provvigione dovuta per la mediazione nella compravendita di un appartamento fra il B. e Co..

Il Tribunale di Vicenza ha ritenuto che il diritto alla provvigione non era prescritto sul rilievo che si applicava la sospensione della prescrizione di cui all'art. 2941 c.c., in quanto le parti avevano dolosamente nascosto al mediatore che la trattativa si era positivamente conclusa e che la misura della provvigione andava calcolata sul prezzo effettivo di vendita e non sulla somma di gran lunga inferiore indicata nell'atto pubblico.

Propone ricorso per cassazione B.G. con tre motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso C.R. evidenziando che nel ricorso il suo nome era indicato come R. e non come R..

DIRITTO

1. L'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione perchè tardivamente proposta è infondata.

La sentenza è stata pubblicata in data 17-12-2004 e non notificata, per cui si applica il termine lungo per l'impugnazione di un anno e 46 giorni.

Il ricorso è stato notificato in data 1-2-2006 per cui è stato tempestivamente proposto nell'ultimo giorno utile.

2. Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione di norme di legge con riferimento all'art. 2643 c.c., n. 1, art. 2941 c.c., n. 8, e art. 2950 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3.

Sostiene il ricorrente che il diritto alla provvigione era già prescritto al momento della citazione introduttiva del giudizio e che il Tribunale ha erroneamente applicato la sospensione della prescrizione invece di far decorrere il termine di prescrizione dalla data della compravendita regolarmente trascritta.

3. Come secondo motivo si denunzia difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia,in quanto contraddittoriamente il Tribunale ha ritenuto che il B. avesse occultato dolosamente la compravendita mentre l'atto pubblico era stato regolarmente trascritto.

4. I due motivi si esamino congiuntamente per la stretta connessione logica giuridica.

Non ricorre la dedotta violazione di legge in quanto il Tribunale ha correttamente applicato i principi in materia di sospensione della prescrizione.

La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che non vi è alcun obbligo per le parti di informare il mediatore della conclusione dell'affare e che il termine di prescrizione decorre dalla data del rogito notarile, ma che tale termine nel caso vi sia stato un comportamento doloso delle parti volto a nascondere che l'affare si è concluso, decorre dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza dell'affare. Cass. 11 novembre 1998, n. 11348; Cass. 13 luglio 1993, n. 7697; Cass. 28 marzo 1988, n. 2604; Cass. 9 gennaio 1979, n. 125.

5. Il Tribunale ha ritenuto che le parti avevano dolosamente occultato al mediatore le conclusione dell'affare, sul rilievo della vicinanza temporale fra la stipulazione dell'atto di compravendita e la restituzione dell'assegno di L. 20.000.000, versato dal compratore al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto; della contraddittorietà delle deposizioni dei testi indotti dal B. sui motivi di interruzione della trattativa; dell'aver consentito al mediatore di continuare a far visionare l'immobile.

6. Con tale valutazione il Tribunale ha fatto buon governo della legge e della logica.

Quanto alla dedotta violazione di legge, infatti, il giudice del merito non ha valorizzato soltanto il comportamento semplicemente omissivo delle parti debitrici contraenti per il fatto che esse non avessero informato il mediatore dell'avvenuta conclusione dell'affare (nessun obbligo in tal senso, avevano i contraenti, siccome ammette espressamente Cass., 11 novembre 1998, n. 11348); ma ha riconosciuto sussistente la causa di sospensione di cui all'art. 2941 c.c., n. 8, perchè l'occultamento al mediatore dell'esistenza dell'obbligazione di debito era stato l'effetto di una condotta ingannatrice e fraudolenta, tale da comportare la più che ragionevole convinzione del mediatore che nessun affare era stato concluso (dato che allo stesso si consentiva ancora di fare visionare l'immobile ad altri potenziali acquirenti) e la esclusione di ogni altro suo sospetto che potesse indurlo a compiere una ispezione ai registri immobiliari.

7. Con il terzo motivo si denunzia violazione di legge in riferimento agli artt. 1350 e 1470 c.c., per aver il Tribunale erroneamente calcolato la misura della provvigione non sul prezzo di L. 80.000.000, indicato nell'atto pubblico di vendita, ma su di un prezzo di L. 185.000.000 del tutto privo di riscontro probatorio.

8. Il motivo è infondato.

La misura della provvigione che spetta al mediatore per l'attività svolta nella conclusione dell'affare - anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante - deve tenere conto del reale valore dell'affare (nella specie, una compravendita), che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo, Cass. 25 maggio 2007, n. 12236.

Correttamente il Tribunale, per il calcolo della provvigione, ha fatto riferimento alla somma di L. 185.000.000 indicata nella proposta di acquisto,in quanto sarebbe stato irragionevole ritenere che il venditore avesse alienato l'immobile per il prezzo inferiore di L. 80.000.000, indicato nell'atto di compravendita, quando il B. si era vincolato a pagare un prezzo di gran lunga superiore.

Il ricorso è rigettato.

Spese alla soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di Cassazione liquidate in Euro 1.000,00, di cui Euro 200,00 per spese,oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 21 settembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011