E’ valida la delibera condominiale che assegna aree destinate a parcheggio delle automobili?
E' nulla la delibera che le aree destinate a parcheggio delle automobili incidendo sui diritti individuali di proprietà esclusiva.
FATTI DI CAUSA
Un condomino, proprietario di una appartamento in un edificio, proponeva ricorso al Tribunale chiedendo che fosse dichiarata nulla una delibera assembleare con tale delibera veniva stabilito che i posti macchina "disegnati sul cortile" dal costruttore fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box.
Il Tribunale adito rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-sexies, introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 e che dall'anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. Nè appariva applicabile - proseguiva il Tribunale - la L. 28 novembre 2005, n. 246, art. 12, che disponeva soltanto per le costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore.
Tale decisione veniva appellata dal condomino ma anche la Corte d’Appello rigettava la richiesta confermando la sentenza di primo grado, sostenendo che la L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419 c.c., comma 2. La Corte ha rilevato come la delibera in questione si fosse limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione.
Il condomino decide quindi di impugnare anche tale decisione e ricorre in cassazione
LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE
La Suprema Corte parte da un presupposto ormai consolidato in giurisprudenza, ovvero che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura fissata dalla norma imperativa ed inderogabile di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione (Tra le altre Cass. civ. n. 28950/2011).
La citata normativa in materia nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell'edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all'alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite.
Si tratta di distinti diritti, spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ognuno dei singoli compratori delle varie porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto.
Per i giudizi di legittimità l'assemblea condominiale non aveva titolo a disciplinare il godimento di un'area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti sulla detta area esterna di proprietà dell'originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio, e ciò tra l'altro senza che, su iniziativa degli acquirenti degli immobili (in ipotesi) illegittimamente privati del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio e con onere della prova a loro carico, sia stata accertata giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui è stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione ope legis.
La Cassazione conclude quindi con l’accoglimento del ricorso e dichiara la nullità della impugnata delibera nella parte in cui dispone che "i posti macchina disegnati... sul cortile... si intendono assegnati ai condomini che non hanno acquistato un box nel caseggiato dove esiste il loro alloggio".
LA MASSIMA
L'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle. Cass. Civ. n. 8014 del 30 marzo 2018.
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Nella sentenza in commento vengono offerti alcuni interessanti spunti che prendono avvio dall’impugnazione della delibera condominiale svolta da un condomino.
In primis viene chiesta dal ricorrente la nullità della delibera condominiale poiché adottata senza l'indicazione del numero totale dei condomini presenti alla stessa.
Per i giudici di legittimità se da un lato è vero che non è conforme alla disciplina legislativa omettere di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, dall’altro è necessario considerare che il verbale è la narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un'azione, esso deve attestare o “fotografare” quanto avviene in assemblea. Pertanto, non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, nello stesso, del totale dei partecipanti al condominio, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l'assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacché questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.
Ulteriore motivo di ricorso attiene invece alla constatazione che, ad avviso del condomino ricorrente, la circostanza che da parte dei condomini presenti all'assemblea non siano stati sollevati reclami in ordine alla convocazione di tutti i condomini non può inferirsi, alla stregua dei canoni della normalità causale e della ragionevole probabilità, che tutti i condomini fossero stati regolarmente convocati, oltre alla omessa attestazione a verbale da parte del presidente della regolare convocazione dell’assemblea.
Su tale assunto la Suprema Corte osserva che l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati incombe al condominio, non potendosi altrimenti addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo. E sebbene tale prova possa essere desunta anche da presunzioni, non si può attribuire al comportamento dei condomini partecipanti ad un'assemblea non totalitaria, i quali nulla abbiano eccepito al riguardo, valore di prova presuntiva univoca della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte di quei condomini che a tale seduta non abbiano preso parte.
In ultima analisi viene prospettato dal ricorrente l’invalidità delle deliberazioni dell’assemblea poichè il presidente della stessa, in mancanza di ogni e qualsiasi norma attributiva del relativo potere, ha limitato la durata degli interventi dei condomini a soli dieci minuti. Il punto centrale che viene contestato dal condomino è se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea.
I giudici di piazza Cavour ritengono tale motivo infondato sulla base della considerazione che il presidente dell'assemblea condominiale, tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l'ordinato svolgimento della riunione, ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell'avviso di convocazione e curando, dall'altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.
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