Il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti di un immobile condominiale non puಠessere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà  comprese nel diritto di proprietà  dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva. Pertanto, le clausole contenenti tale divieto, avendo natura contrattuale, vanno approvate e possono essere modificate solo con il consenso unanime dei comproprietari.

In tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà  esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il Condominio puಠrichiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore ed impedire cosଠuna destinazione d'uso dei locali che contrasta con le esigenze di tranquillità  dei condomini.

La disciplina del condominio negli edifici contenuta nel Codice Civile del 1942 viene modificata e finalmente adattata alle esigenze della moderna collettività  con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 239), in vigore dal 18 giugno 2013.

Condominio negli edifici: necessaria la comunicazione della riunione entro cinque giorni dalla prima convocazione.

All'interno del condominio, sussiste un diritto di veduta dei singoli condomini ed un diritto di veduta comune: la legittimazione attiva nel primo caso spetta non all'amministratore a nome del condominio ma esclusivamente ai singoli condomini. Cass. civ. 27 gennaio 2016 n. 1549

Il condominio minimo è il condominio formato da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione. Ma al condomino minimo quali norme si applicano? L'orientamento maggioritario ritiene che, data l'esistenza di due soli condomini e l'impossibilità di applicare il principio maggioritario il condominio minimo deve essere regolato dalle norme sulla comunione ordinaria.

In tema di condominio negli edifici, appurata la funzione comune del muro di contenimento di un giardino di proprietà esclusiva (e comunque di confine tra la proprietà privata e quella condominiale), le spese necessarie per la conservazione di questo manufatto devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. Cass. civ. n. 10270 del 12 maggio 2014.

Ai fini dell'emissione del provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., il condominio deve dimostrare, concretamente, la sussistenza di un pregiudizio grave e irreparabile per la tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni

La legittimità delle delibere assembleari di condominio è un tema su cui sempre più spesso i giudici della Cassazione sono chiamati a pronunciarsi.

Nella sentenza in commento vengono offerti alcuni interessanti spunti che prendono avvio dall’impugnazione della delibera condominiale svolta da un condomino.

In primis viene chiesta dal ricorrente la nullità della delibera condominiale poiché adottata senza l'indicazione del numero totale dei condomini presenti alla stessa.

Per i giudici di legittimità se da un lato è vero che non è conforme alla disciplina legislativa omettere di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, dall’altro è necessario considerare che il verbale è la narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un'azione, esso deve attestare o “fotografare” quanto avviene in assemblea. Pertanto, non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, nello stesso, del totale dei partecipanti al condominio, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l'assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacché questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Ulteriore motivo di ricorso attiene invece alla constatazione che, ad avviso del condomino ricorrente, la circostanza che da parte dei condomini presenti all'assemblea non siano stati sollevati reclami in ordine alla convocazione di tutti i condomini non può inferirsi, alla stregua dei canoni della normalità causale e della ragionevole probabilità, che tutti i condomini fossero stati regolarmente convocati, oltre alla omessa attestazione a verbale da parte del presidente della regolare convocazione dell’assemblea. 

Su tale assunto la Suprema Corte osserva che l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati incombe al condominio, non potendosi altrimenti addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo. E sebbene tale prova possa essere desunta anche da presunzioni, non si può attribuire al comportamento dei condomini partecipanti ad un'assemblea non totalitaria, i quali nulla abbiano eccepito al riguardo, valore di prova presuntiva univoca della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte di quei condomini che a tale seduta non abbiano preso parte.

In ultima analisi viene prospettato dal ricorrente l’invalidità delle deliberazioni dell’assemblea poichè il presidente della stessa, in mancanza di ogni e qualsiasi norma attributiva del relativo potere, ha limitato la durata degli interventi dei condomini a soli dieci minuti. Il punto centrale che viene contestato dal condomino è se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea.

I giudici di piazza Cavour ritengono tale motivo infondato sulla base della considerazione che il presidente dell'assemblea condominiale, tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l'ordinato svolgimento della riunione, ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell'avviso di convocazione e curando, dall'altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.

In applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 c.p.c. le impugnazioni avverso delibere di assemblea di condominio devono essere proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137, comma II, c.c., la forma di tali impugnazioni.

Il regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l'uso dei beni comuni da parte dei condomini, non puಠcostituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà  esclusiva di uno dei condomini; se invero il regolamento di condominio, nel disciplinare l'utilizzazione delle cose comuni, puಠlimitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, non puಠperaltro restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto.

Il posizionamento di una canna fumaria lungo la parete esterna di un condominio interferisce con la potenziale attività  connaturale e la normale destinazione del suolo, di edificazione sul confine, anche in aderenza o in appoggio al muro dell'edificio già  esistente, non rilevando che non sia nota l'attuale fattibilità  di un progetto di edificazione sulla base della normativa urbanistica in vigore, considerato che notoriamente tale normativa è mutevole nel tempo.

Non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create.