Vendita di immobile con ipoteche ancora attive: è responsabile il notaio?

Il notaio deve accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile.

IL CASO

Lo stipulante (in qualità di acquirente) un contratto di compravendita chiamava in giudizio dinanzi il notaio rogante chiedendo domandando l’accertamento della sua responsabilità professionale per non essersi accertato della libertà da iscrizioni gravanti sul bene immobile acquistato mediante suo rogito, e che fosse conseguentemente condannato al risarcimento del danno subito, quantificato nella somma che aveva dovuto pagare per onorare il residuo mutuo ed ottenere la cancellazione dell'ipoteca che era risultata ancora gravante sul bene.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando il notaio responsabile della negligenza professionale dedotta ma escludeva la condanna al risarcimento del danno nella misura richiesta. A seguito di ricorso avverso tale decisione da parte dello stipulante,la Corte d'Appello accoglieva invece l'appello incidentale del notaio escludendo del tutto che potesse riscontrarsi la responsabilità professionale riconosciuta dal primo giudice. Ovviamente l’acquirente dell’immobile ricorreva in cassazione avverso quest’ultima decisione.

LA DECISIONE DELLA CORTE

Esaminando la decisione della Corte territoriale che, nel riformare la sentenza del Tribunale, aveva escluso la responsabilità professionale del notaio, la Suprema corte ha evidenziato alcuni aspetti. In primis è emerso che il notaio aveva svolto indagini sulla libertà da pesi dell'immobile, avendo ricevuto una missiva in cui si affermava essere intervenuto il consenso, da parte del Credito Fondiario Spa, alla cancellazione dell'ipoteca iscritta circa un anno prima; in secondo luogo che nel contratto di vendita era stata inserita una dichiarazione del venditore che garantiva la piena proprietà del bene, la libertà da iscrizioni pesi ed oneri comunque pregiudizievoli, con la precisazione che "qualora se ne riscontrassero saranno cancellate a sua cura e spese"; infine che il "dovere di consiglio", pur rappresentando il contenuto essenziale della prestazione professionale notarile, doveva ritenersi limitato a "questioni tecniche cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, ma non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza".

Con tali statuizioni i giudici d'appello, secondo la Cassazione, hanno fatto una scorretta applicazione dei principi ormai consolidati in giurisprudenza in tema di responsabilità professionale del notaio, per i quali qualora egli non adempia correttamente la propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali ed ipotecarie), la responsabilità contrattuale sussiste nei confronti di tutte le parti dell'atto rogato, se da tale comportamento abbiano subito danni e purchè non lo abbiano esonerato da tali attività. (cfr. Cass. Civ. 14865/2013; 12482/2017) e che il rapporto professionale che intercorre tra notaio e cliente si inquadra nello schema del mandato in virtù del quale il professionista è tenuto ad eseguire personalmente l'incarico assunto ed è pertanto responsabile ai sensi dell'art. 1228 c.c., dei sostituti ed ausiliari di cui si avvale, dei quali deve seguire personalmente lo svolgimento dell'opera, con conseguente sua responsabilità esclusiva nei confronti del cliente danneggiato (cfr. Cass. Civ. 20825/2009).

Nel caso in esame il notaio, che ne ha l’onere, non ha dimostrato di avere eseguito un’attività di verifica dell'effettiva cancellazione dell'ipoteca in tempi ravvicinati rispetto alla data del rogito in modo da avere certezza dell'effettiva libertà del bene; nè risulta che dell'eventuale esito negativo sia stato dato atto nel contratto di vendita con la segnalazione della persistenza dell'iscrizione ipotecaria, unica condizione che avrebbe realizzato validamente il trasferimento di responsabilità delle conseguenze pregiudizievoli del rogito sullo stesso acquirente in quanto egli, consapevole della condizione del bene, avrebbe potuto apprezzare il rischio dell'operazione negoziale con diretta ed esclusiva ascrivibilità dell'eventuale danno sul venditore.

La corte di piazza Cavour conclude quindi accogliendo il ricorso dell’acquirente nel contratto di compravendita, stabilendo che qualora il notaio, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, può essere condannato al risarcimento del danno consistente nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione del vincolo.

LA MASSIMA

Il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, può essere condannato al risarcimento del danno consistente nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione del vincolo, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito. Cass. civ. n. 15761 del 15 giugno 2018.