Cessione di cubatura: quale la corretta qualificazione giuridica ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro?

Per le Sezioni Unite è atto assoggettabile ad imposta proporzionale di registro e, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

A cura dell'Avv. Augusto Careni

LA QUESTIONE

Con ordinanza n. 19152 del 15 settembre 2020, la Sezione Sesta Tributaria della Corte di Cassazione ha rimesso gli atti di causa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite su una rilevante questione concernente "la qualificazione giuridica dell'atto di cessione di cubatura ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, apparendo altresì necessario indagare sui possibili effetti e sulla natura giuridica del diniego di autorizzazione da parte dell'amministrazione comunale rispetto all'eventuale imposizione fiscale applicata sul presupposto della qualificazione dell'atto di cessione come negozio immediatamente traslativo del diritto edificatorio, oltre alla verifica delle ricadute ai fini fiscali delle sopravvenienze di carattere urbanistico successive alla cessione.

L'ordinanza di rimessione ha innanzitutto evidenziato la rilevanza pratica della questione ai fini dell'imposizione di registro in termine fisso, a seconda che si renda applicabile alla fattispecie l'aliquota del 9% prevista dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, Tariffa Parte I ovvero l'aliquota del 3% residualmente prevista dall'art. 9 Tariffa Parte I.

DEFINIZIONE DI CESSIONE DI CUBATURA

Dalle definizioni pervenute nel corso degli anni dalla giurisprudenza sia di legittimità sia del Consiglio di Stato, per cessione di cubatura si intende generalmente un accordo tra proprietari di aree dotate del requisito di reciproca prossimità ed aventi la medesima destinazione urbanistica.

Un accordo, in particolare, in base al quale il proprietario di un'area edificabile (cedente) rinuncia su corrispettivo a sfruttare per sè la cubatura realizzabile sul proprio terreno così da consentire ad altro proprietario (cessionario) di disporre di una maggiore volumetria sul suo terreno.

In sostanza con la cessione di cubatura il proprietario del fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sè
stante, lo trasferisce definitivamente all'acquirente, a beneficio del fondo di costui. In tal maniera, la cubatura viene a costituire una species del genus costituito dai diritti edificatorì indistintamente intesi ed oggi contemplati, ai fini 
della trascrivibilità dei relativi contratti traslativi o costitutivi, anche dall'art. 2643 c.c., n. 2 bis, come introdotto dal D.L. n. 70 del 2011, conv. in L. n. 106 del 2011.

I CONTRASTI GIURISPRUDENZIALI SULLA QUESTIONE DELLA CESSIONE DI CUBATURA

Un primo indirizzo ritiene che la cessione di cubatura ha ad oggetto il diritto di edificare quale manifestazione coessenziale ed inerente al diritto di proprietà, assumendo con ciò la natura di atto traslativo di un diritto reale (Cass. nn. 10979/07, 7417/03); ora qualificato come servitù atipica (Cass.n. 2743/73), ora come diritto di superficie atipico (Cass.1655/53), ora come limitazione legale al diritto di proprietà (Cass. 3334/76), ora come rinuncia abdicativa del cedente notificata al Comune (9081/98); in altri casi (Cass. 2235/72, 641/73, 802/73, 1231/74, 250/75, 3416/75, 2017/75, 6807/88) la giurisprudenza non ha ritenuto necessario inquadrare giuridicamente ed in via generale la natura del trasferimento di cubatura nell'ambito di un particolare diritto reale tipico, osservando che, ai fini dell'imposta di registro secondo la disciplina ratione temporis applicabile, assumeva valore dirimente non tanto questo inquadramento, quanto l'accertamento dei presupposti minimi per la sua assimilazione ai negozi certamente traslativi o costitutivi di diritti reali, come tali assoggettabili alla corrispondente tariffa proporzionale di registro (Cass. nn. 2235/72, 802/73, 1231/74, 250/75).

Per un secondo indirizzo (Cass. 24948/18, 4245/81, 6807/88, 1352/96, 9081/98), la cessione di cubatura avrebbe invece natura meramente obbligatoria, risolvendosi nell'assunzione da parte del proprietario cedente dell'obbligo a prestarsi presso la pubblica amministrazione affinchè quest'ultima rilasci il provvedimento concessorio - discrezionale e non vincolato - a favore del proprietario cessionario, ed a titolo di maggiorazione della cubatura già in precedenza a questi riconoscibile in base ai vigenti strumenti di pianificazione urbanistica. L'accordo di cessione
avrebbe dunque efficacia solo obbligatoria ed interna tra gli stipulanti (non comportante alcun diretto ed immediato asservimento di un fondo a favore di un altro), posto che il trasferimento di cubatura - non soltanto nei confronti dei terzi, ma anche tra le stesse parti - sarebbe determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio rilasciato dall'amministrazione comunale a favore del cessionario e sulla base del programma edificatorio da questi proposto.

LA DECISIONE DELLE SEZIONI UNITE

Nell'affrontare la questione dal punto di vista dell'imposta di registro applicabile alla cessione di cubatura, le Sezinoi Unite affermano che non può fondatamente concludersi che nel caso di cessione di cubatura vi siano i presupposti per l'applicazione dell'aliquota proporzionale prevista dalla tariffa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà immobiliare ovvero traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.

Non si disconosce che questa soluzione può apparire per certi versi incongrua nell'emersione (richiamata dall'Amministrazione Finanziaria) di un diverso trattamento fiscale a seconda che l'atto presentato alla registrazione sia una cessione di cubatura, piuttosto che un trasferimento della proprietà di un fondo  edificabile; ciò perchè non è raro che il valore venale del terreno edificabile venga di fatto a praticamente identificarsi con quello
della cubatura su di esso esercitabile. In questa situazione l'incoerenza di sistema sarebbe data, in particolare, dal fatto che atti dispositivi realizzativi di un medesimo scopo pratico e rivelatori di una capacità contributiva sostanzialmente sovrapponibile siano fiscalmente colpiti in maniera differente, e solo in funzione del tipo di strumento
negoziale prescelto dalle parti.

Ed ancora la Corte osserva come vada considerato che - ferma restando l'insindacabile autonomia del legislatore,
con l'unico limite dell'arbitrio e della irragionevolezza, nel modulare il principio di capacità contributiva ex art. 53 Cost. selezionando le varie fattispecie imponibili ed il trattamento a ciascuna spettante - la denunciata disparità si evidenzierebbe nel solo ritorno di mercato dell'operazione, cioè nella ricchezza generata dalla alienazione dell'asset, mentre l'imposizione di registro (art. 20 TUR) presuppone che l'atto venga qualificato e sottoposto a tariffa in ragione dei suoi effetti giuridici, non economici.

Gli ermellini in conclusione affermano che la cessione di cubatura è atto assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 nonchè, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347 del 1990 e art. 10, comma 2, del medesimo D.Lgs..

La cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sè stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: - immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; - non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.; - trascrivibile ex art. 2643 c.c., n. 2 bis; assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 nonchè, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347 del 1990 e art. 10, comma 2, del medesimo D.Lgs.

Cass. Civ., S.U., n. 16080 del 9 giugno 2021