Infiltrazioni dal terrazzo condominiale: chi risponde dei danni?

Ne rispondono in parti uguali il condominio e il proprietario esclusivo del lastrico in applicazione della regola di solidarietà di cui all'art. 2055 c.c.

Su chi grava l'onere del risarcimento in caso di danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo del condominio?

Ne risponde il proprietario dell'ultimo piano o l'intero condominio?

Sul punto si erano anche pronunciate le Sezioni Unite nella sentenza n. 9449/2016, le quali in relazione a danni derivanti dal lastrico solare in proprietà esclusiva, avevano affermato l'esistenza di una concorrente responsabilità del condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c.

Viene quindi affermato il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, aggiungendosi poi che ai fini interni, il riparto dell'obbligazione risarcitoria vada di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

La Corte di Cassazione osserva quindi come l'affermazione di un concorso di responsabilità aquiliane, ancorchè aventi una differente genesi, imponga di ritenere che laddove il danneggiato agisca nei confronti di entrambi i soggetti (condominio e proprietario esclusivo), trovi applicazione la regola di solidarietà di cui all'art. 2055 c.c., non potendo essere opposta al terzo la differente regola che attiene invece al riparto interno tra corresponsabili, regola di cui all'art. 2055 c.c. alla quale fa espresso richiamo la decisione delle Sezioni Unite.

In tema di infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del condominio, l'omissione di atti conservativi integra una violazione per il condominio per mancata conservazione delle parti comuni (nel caso il lastrico solare funga da copertura per l'edificio) e del condomino ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto unico soggetto custode del bene e con una cognizione diretta del suo stato di conservazione.

Cass. civ., sez. VI, n. 6816 dell'11 marzo 2021