Titolo VII - Della comunione (Artt. 1100-1139)

Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone [art. 920 c.c.], se il titolo o la legge [artt. 258, 872 c.n.] non dispone diversamente [art. 215 c.c.], si applicano le norme seguenti [artt. 1350, nn. 1, 2 e 3, 2643, n. 3, 2711 c.c.].

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali [art. 1118 c.c.].

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [artt. 1073, 2256 c.c.]. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa [art. 1103 c.c.].

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto [artt. 1059, 1104 c.c.] e cedere ad altri il godimento della cosa [art. 1102 c.c.] nei limiti della sua quota [artt. 1101, 1113 c.c.; art. 873 c.n.].

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie [art. 1101 c.c.] per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto [artt. 882, 888, 1070, 1118, 1128 c.c.; art. 63 disp. att. c.c.].

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune [artt. 1101, 2257 c.c.].

1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore.

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione [artt. 1106, 1137 c.c.] entro trenta giorni [art. 2964 c.c.] dalla deliberazione che lo ha approvato [art. 1138 c.c.]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento [art. 1115 c.c.], purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti [artt. 899, 903 c.c.] e non importino una spesa eccessivamente gravosa [artt. 1120, 1121 c.c.].

Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare [artt. 23, 1137, 2377 c.c.] davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza [art. 899 c.c.]:

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso [art. 1134 c.c.].

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare [art. 784 c.p.c.] lo scioglimento della comunione [artt. 919, 1054, 1112, 1350, n. 11, 1506, 2283, 2817, n. 2, 2825 c.c.]; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri [artt. 320, 375, n. 3 c.c.].

Lo scioglimento della comunione [art. 1111 c.c.] non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate [artt. 1114, 1119 c.c.].

I creditori e gli aventi causa da un partecipante [art. 1103 c.c.] possono intervenire nella divisione [artt. 105, 267 c.p.c.] a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione [art. 784 c.p.c.] anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria [art. 2901 c.c.] o dell'azione surrogatoria [art. 2900 c.c.].

La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti [artt. 1112, 1119, 1506 c.c.].

Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido [art. 1292 c.c.] contratte per la cosa comune [art. 1108 c.c.], le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.

Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite [artt. 713, 846, 920, 1350, n. 11 c.c.].

1117. Parti comuni dell'edificio (1).

1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni (1).

1119. Indivisibilità.

1120. Innovazioni (1).

Qualora l'innovazione [art. 1120 c.c.] importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale (1).

1122 bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (1).

1122 ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (1).

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [art. 882, 1117, 1122 c.c.], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [c.c. 1120] deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [art. 1101 c.c.], salvo diversa convenzione [artt. 1118, 1130, n. 3, 1134, 1135, n. 2, 1138 c.c.; art. 63 disp. att. c.c.].

1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (1).

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini [artt. 1117, n. 1, 1123 c.c.], quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

1129. Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore (1).

1130. Attribuzioni dell'amministratore (1).

1130 bis. Rendiconto condominiale (1).

1131. Rappresentanza.

Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda [art. 1131, 1136 c.c.], il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [artt. 1130, 1131 c.c.] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.

1134. Gestione di iniziativa individuale (1).

1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini(1).

1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (1).

1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea (1).

1138. Regolamento di condominio

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [art. 1100 c.c.].